各乡镇人民政府，县直各部门，省州属驻舟各单位：

《舟曲县物业管理实施办法（试行）》已经县政府研究同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

 

舟曲县人民政府办公室

2020年3月13日

 

舟曲县物业管理实施办法（试行）

第一章 总则

第一条 为规范舟曲县物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》《国务院物业管理条例》《甘肃省物业管理办法》及其它相关法律法规规定，结合舟曲实际，制定本实施办法。

第二条 在全县行政区域内的物业管理活动，应当遵守本办法。

本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

本办法所称物业服务企业，是指依法取得独立法人资格，从事物业服务的企业。

第三条 新建住宅楼或小区应当实行物业管理。

未实施物业管理的原有住宅区，配套设施比较齐全的，由县住建局综合整治，逐步创造条件，积极推行物业管理；配套设施不全的，由所在社区居委会统一管理。

商贸、办公、医院、学校、工业区、仓储等配套设施比较齐全的非住宅物业，根据条件推行物业管理。

第四条 县住建局是全县行政区域内物业管理行政主管部门，主要职责是：

（一）贯彻实施国家有关物业管理的法律、法规、规章和方针、政策，研究制定物业管理的有关措施；

（二）管理全县物业管理行业，建立管理专业化、服务社会化、经营市场化的物业管理机制；

（三）负责房屋专项维修基金收缴、使用的监管工作；

（四）监督物业服务企业履行物业服务合同，负责对各物业服务企业进行评比、考核、通报、奖励和处罚；

（五）负责受理物业服务领域相关投诉，依法查处物业管理中的违法行为。

县住建局委托县执法局履行前款第（三）（四）（五）项职责；县住建局要积极协助县执法局，对本辖区内物业管理实施监督管理。

社区居委会的主要职责是：

（一）负责属地居民小区的物业管理，并协助县执法局，对物业服务企业实施管理；

（二）对物业服务企业的经营服务进行日常监督检查；

（三）指导成立业主大会，监督业主大会筹备组开展各项工作；

（四）指导业主委员会的工作，参加业主委员会的相关活动，及时传达各级部门作出的有关社会公共利益的决定，对业主委员会作出的决议提出意见和建议。

第五条 县住建局、县市场监管局、县发改局、县财政局、县自然资源局、县执法局、县公安局等有关部门和单位，按照各自职责，协同实施本办法。

第六条 政府应当扶持物业管理行业，提高物业管理水平。

第二章  业主及业主大会

第七条 房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，按照法律规定和合同约定享有权利，并承担相应义务。

业主应当通过建设单位、物业服务企业或直接向业主委员会提供联系地址、通讯方式。

物业承租人或者实际使用物业的人为物业使用人。物业使用人根据与业主的双方约定，可以享有业主相应的权利和承担业主相应的义务。但使用人与业主约定的内容不得违反业主公约和本办法的规定。

业主应当将与使用人的约定书面告知业主委员会和物业服务企业。

第八条 业主通过业主大会和业主委员会对物业实施自治管理；物业管理区域内业主人数较少的，物业的管理形式可以由业主自主决定。

第九条 同一个物业管理区域内，已交付使用的物业建筑面积达到百分之五十，或者已交付使用的物业建筑面积达到百分之三十不足百分之五十，但使用已超过一年的，应当召开首次业主大会，选举产生业主委员会。

第十条 物业管理区域符合本办法第九条所列情形之一的，建设单位应当书面向县住建局报告，提出成立首次业主大会的申请，并提供业主清册、物业建筑面积明细、物业交付使用的时间等文件资料。

经建设单位或百分之二十以上业主提议，在县住建局的指导下，由所在地社区居委会负责召集建设单位和通过公开征集报名或经业主推荐产生的业主代表共同组成首次业主大会筹备组，负责业主大会筹备工作。

第十一条 业主委员会由业主大会选举产生，是业主大会的执行机构。业主委员会在物业管理活动中应当维护全体业主的合法权益，对业主大会负责，接受业主、业主大会、县住建局、县执法局及所在社区和乡镇人民政府的监督。业主委员会履行下列职责：

（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

（二）根据业主大会的决定，代表业主选聘或解聘物业服务企业，签订或解除物业管理服务合同；

（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

（四）经业主大会批准，负责审批专项维修资金的使用，当专项维修资金不足时，进行续筹；

（五）督促逾期不交纳物业服务费的业主，限期交纳物业服务费；

（六）审定物业服务企业提出的年度工作计划和物业管理重大措施；

（七）执行业主大会的有关决定；

（八）向业主大会报告业主委员会工作经费使用情况；

（九）督促业主和使用人遵守业主公约和其它有关规定；

（十）法律、法规规定以及业主大会赋予的其他职责。

业主委员会成员不得在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业中任职，不得借助业主委员会的影响牟取私利。

第十二条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内将下列文件，向县住建局、县执法局备案：

（一）业主大会会议记录和会议决定；

（二）业主大会审议通过的业主大会议事规则以及业主公约；

（三）业主委员会组成人员名单和基本情况。

县住建局对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会备案复函和印章刻制证明，业主委员会应当依法刻制和使用印章。

业主委员会备案的有关内容发生变更的，应当按照本办法重新备案。

第十三条 业主大会和业主委员会的组织形式、选举方式和议事规则遵照《物业管理条例》和《甘肃省物业管理办法》相关条款执行。业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与社区居委会相互协作，共同做好维护物业管理区域内社会治安等相关工作。

第十四条 业主公约是业主共同订立的对有关物业的使用、维修、管理等方面的行为守则，对全体业主和使用人具有约束力。

第十五条 同一物业管理区域内有两幢以上房屋的，可以以幢、单元、楼层为单位成立业主小组。业主小组由该幢、单元、楼层的全体业主组成。

业主小组履行下列职责：

（一）讨论业主大会拟讨论的事项；

（二）推选代表出席业主大会，表达本小组业主的意愿；

（三）审议决定本小组房屋共用部位维修资金使用方案。

业主小组会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。

第十六条 业主大会、业主委员会应当积极配合相关社区居委会依法履行自治管理职责，支持社区居委会开展工作，并接受其指导和监督。

第十七条 业主大会、业主委员会的工作经费由全体业主承担，经业主大会决定可在本物业管理区域专项维修资金增值、配套设施经营收入中列支。业主大会的决定应包括经费的筹集、用途、限额和使用管理办法。组织成立首次业主大会的相关费用由开发建设单位承担。

第三章  物业服务企业

第十八条 物业服务企业在物业管理活动中，按照法律规定和合同约定享有权利，并承担相应义务。

第十九条 新设立的物业服务企业应当自领取企业法人营业执照之日起三十日内，向县住建局、县执法局备案。外地物业服务企业进入本县从事物业管理活动应当到县住建局、县执法局办理登记备案手续。物业服务企业实行季度报告制度。物业服务企业应当在每年3、6、9、12月30日前向县住建局、县执法局报告本季度运营情况。

备案资料和季度报告资料清单由县住建局根据实际业务需要向各物业服务企业提供。未进行备案的物业服务企业禁止在舟曲县域内开展物业管理服务；未按时提交本季度运营状况的物业服务企业将计入物业服务企业信用档案并向社会公示。

第二十条 从事物业管理的工作人员，应当按照国家有关规定，取得职业（执业）资格（上岗）证书。

第二十一条 物业服务企业按照国家和省规定享受第三产业优惠政策。物业服务企业符合新办劳动服务企业条件的，按规定享受相关税收优惠政策。

正常开展经营活动的物业服务企业产生亏损的可以向县政府申请财政补贴。享受财政补贴的物业服务企业必须接受县财政局的日常监督。

享受财政补贴的物业服务企业必须接受县审计局或委托第三方审计机构对其财务状况的审计。

在日常监督和审计中发现有通过弄虚作假等手段套取财政补贴的，将追回补贴资金并计入企业信用档案。取消其申请财政补贴的资格。

第四章  物业服务与收费

第二十二条 新建商品房销（预）售前，建设单位应当通过公开招标的方式选聘具有相应管理能力的物业服务企业进行前期物业管理服务，并签订前期物业服务合同。投标人少于三个或住宅总建筑面积在三万平方米、非住宅总建筑面积在一万平方米以下的，经县住建局批准，可采用协议方式选聘物业服务企业。被选聘的物业服务企业承担物业销（预）售后至业主委员会正式签订物业服务合同前的前期物业管理服务。

业主大会成立后，业主委员会应根据业主大会的决定及时续聘或重新选聘物业服务企业，并签订物业服务合同。

业主大会尚未成立，而前期物业服务合同到期或被解除的，由建设单位按照原前期物业服务合同约定的服务事项、服务标准、收费标准另行组织招标，落实新的物业服务企业，并报县住建局批准。原物业服务企业与业主签订的前期物业管理服务协议由新中标企业继续执行，新的物业服务企业不再与业主签订前期物业管理服务协议。

第二十三条 建设单位应当在销（预）售物业之前，参照县住建局业主公约示范文本，制定本物业管理区域业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理、业主的共同利益、业主应当履行的义务、违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定，并向物业买受人明示。物业买受人与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。建设单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法利益，并报县住建局备案。

第二十四条 新建物业销（预）售时，建设单位选聘的物业服务企业应当根据前期物业服务合同与物业买受人签订前期物业管理服务协议。

第二十五条 物业服务合同和前期物业管理服务协议主要应包括以下内容：

（一）当事人和物业的基本情况；

（二）双方的权利和义务；

（三）物业管理服务事项和服务质量要求；

（四）物业服务收费项目、标准和收取办法；

（五）物业管理用房及配套用房、配套设施、设备的使用管理和收入分配办法；

（六）专项维修资金的使用办法；

（七）合同的有效期限，合同终止和解除的约定；

（八）违约责任及解决纠纷的途径；

（九）双方当事人约定的其他事项。

第二十六条 前条规定的物业管理服务事项主要包括以下内容：

（一）物业共用部位和共用设施设备的日常维护和管理；

（二）物业管理区域内日常环境卫生、绿化管理；

（三）协助管理物业管理区域内公共秩序、安全防范、消防、交通等事项；

（四）物业装饰装修管理服务；

（五）物业管理区域内车辆的停放管理；

（六）物业档案资料的管理，包括与管理物业相关的工程图纸、住户资料、绿化管理档案、接管验收记录、维修记录等；

（七）物业使用中对禁止行为的管理措施；

（八）专项维修资金的账务管理；

（九）应业主要求进行的特约服务。

物业管理服务质量根据《甘肃省住宅小区物业管理服务等级暂行标准》制定，超出服务标准范围的服务质量，双方另行约定。

第二十七条 物业管理区域内，由物业服务企业负责生活垃圾的清扫工作，并归集至垃圾桶（箱、房），由县执法局负责及时清运。清扫、清运工作不得影响业主的正常生活。

第二十八条 县执法局除根据政府相关规定收取城市垃圾处理费外，不得再向建设单位、物业服务企业和业主收取任何费用。

第二十九条 物业服务收费根据物业的性质，提供服务的内容、特点等不同情况分别实行政府指导价和市场调节价。

普通住宅公共服务收费实行政府指导价。由县发改局根据物业的硬件设施、环境和物业管理服务内容、服务标准等因素，制定并定期公布相应的基准价及其浮动幅度，并逐步向分项收费基准价过渡。提倡并引导通过公开、公平、公正的市场竞争机制确定公共服务收费标准；通过公开招投标确定的公共服务费收费标准，招投标结束后应向县发改局和县市场监管局备案。未通过公开招投标确定的公共服务收费标准，事前应报县发改局审核。

非住宅用房的公共服务收费，满足部分业主、使用人需要或接受委托开展的特约服务和代收代办收费，实行市场调节价。

第三十条 物业服务收费应当遵循合理、公开、质价相符的原则实行明码标价。物业服务企业应当在物业管理区域内醒目位置以书面形式公布物业管理服务与收费的项目和标准等内容。

第三十一条 前期物业服务合同生效之日至销售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用，由建设单位承担。销售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用，由物业买受人按照房屋销售合同约定的前期物业服务收费标准承担；房屋销售合同未约定的，由建设单位承担。根据房屋销售合同约定，已具备交付条件的房屋，因物业买受人的原因未及时办理入住手续的物业服务费用，由物业买受人承担。

第三十二条 物业管理区域内，由物业服务企业为业主提供停车管理服务，相关收费标准按照县发改局的规定执行。业主大会成立后，车辆在公用部位的停放、管理等事项，由业主大会决定。车主对车辆有保管要求的，由车主和物业服务企业另行签订保管合同。

执行公务的党、政、军、警、抢险、救护等特种车辆及业主搬家的车辆，在物业管理区域内停放，不得收费。物业管理区域内车辆应在指定的停车位停放，不得影响其他车辆和行人的正常通行。对不按规定停放影响小区道路畅通或影响小区公共安全的，物业服务企业有权移动车辆或按有关规定进行处理，由此产生的费用由停车人承担。

第三十三条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、环卫、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用，该用户计量器具显示的量值为收费依据。

最终用户是指接受供水、供电、供气、供热以及环卫、通信、有线电视等服务的最终分户使用人。物业服务企业接受委托代收有关费用的，不得向业主或者使用人收取手续费等额外费用。物业服务企业未接受委托的，有关费用由上述单位自行收取。

第三十四条 为保证前期物业管理服务的正常运行，建设单位应承担物业服务企业的开办费用、前期介入费用、接管验收费用、由于项目分期建设造成的前期物业管理服务费不足的补贴等。在县住建局、县执法局的指导监督下，具体补贴标准及支付方式由建设单位与物业服务企业，根据项目规模、配套等因素协商确定，任何部门和单位不得截留和挪用。

第五章 物业的使用与维护

第三十五条 一个物业管理区域内有两个以上物业产权人的，应当建立物业共用部位、共用设施设备维修资金（简称专项维修资金）。

专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

第三十六条 建设单位在申请房屋销（预）售许可时应提交物业管理用房、社区办公和活动用房的建设方案；在申请房屋所有权初始登记时，应当提交物业管理用房、社区办公和活动用房的幢号、室号、面积、建设手续等相关资料。

第三十七条 物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，建设单位对接管验收中发现的问题应及时整改。

第三十八条 物业管理区域内下列共用部位、共用设施归全体业主共有，其所有权不得分割、转让、抵押，其用途不得擅自改变：

（一）物业管理用房、社区办公和活动用房；

（二）门卫室、警务室、监控室、底层架空层、共用走廊；

（三）按规划设置标准配套建设使用的地下室；

（四）按规划配套建设使用的公用非机动车车库、露天机动车位；

（五）公共绿化、道路、场地；

（六）建设单位在房屋销售合同中未明确所有权归属，且不能证明其享有所有权的其它配套设施；

（七）其它依法归全体业主的设施设备。

第三十九条 物业管理区域内的幼儿园、会所、规划配套以外的机动车车库（位）的归属，有约定的，按照约定；没有约定或约定不明确的，属全体业主共有。产权属建设单位的，应当缴交专项维修资金。

第四十条 物业管理区域内的停车库（位），应当优先提供本物业管理区域内的业主、使用人使用。机动车的车库（位）应向本物业管理区域内的业主出售、出租，且以出售一套商品房随售一个机动车库（位）为限。商品房销售完毕后仍留有机动车库（位）的，不受此限。产权人转让房屋的，机动车车库（位）应当随之一并转让。

第四十一条 物业管理单位将物业共用部位配套设施经营、出租的，与承租方签定的租赁合同约定的租赁期限最长不得超过物业管理服务合同中约定的物业服务企业受聘期限。

第四十二条 利用物业共用部位获取的收益，归共同拥有该物业的业主所有，扣除适当的管理费用后，将收益百分之三十用于补贴物业服务企业，百分之七十补充进入专项维修资金。也可以按照业主大会的决定用于业主委员会工作经费或者物业管理方面的其他需要，但合同另有约定的除外。

第四十三条 车辆停放或行驶时造成小区公共设施损坏的，物业服务企业应责令责任人赔偿损失，业主委员会有权要求责任人赔偿损失。

第四十四条 业主和使用人在使用房屋和公建配套设施设备时禁止下列损害公共利益的行为：

（一）损坏房屋承重结构，破墙开窗、开门，擅自改变房屋用途；

（二）占用或者损坏物业共用部位、共用设施设备；擅自移动共用设施设备；

（三）擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益；

（四）在物业共用部位乱搭乱建、堆放杂物；

（五）侵占绿地、毁坏绿化；

（六）随意倾倒或者丢弃杂物、垃圾；

（七）堆放易燃易爆、剧毒、放射性物品，超标准排放污染物或者发出超标准的噪声和振动；

（八）未经批准摆摊设点；

（九）无序停放车辆；

（十）在建筑物和构筑物上乱悬挂、乱涂写、乱刻画、乱张贴，擅自改变房屋外观外貌；

（十一）在消防通道上设置路障，损坏或者挪用消防设施；

（十二）聚众喧闹、噪声扰民等危害公共利益或其他不道德行为；

（十三）利用物业从事危害公共利益或者侵害他人正当权益的活动；

（十四）违反规定饲养家禽、家畜或者种植蔬菜；

（十五）法律、法规和业主公约禁止的其他行为。

第四十五条 业主或者使用人装饰装修房屋，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应将装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知业主或者使用人和装饰装修企业。

使用人对房屋进行装饰装修应当取得业主的书面同意。业主、使用人和装饰装修企业应当与物业服务企业签订房屋装饰装修管理服务协议。

第四十六条 物业服务企业应当根据物业服务合同对物业共用部位、共用设施设备定期维修养护，并做好相关记录。当出现按规定必须养护的情形而未及时养护的，由业主委员会或县执法局督促限期改正。

房屋专有部分维修责任由业主承担。

发生危及他人房屋使用安全或者公共安全的危急情况时，物业服务企业应当及时组织维修、更新或者采取应急防范措施，并及时通知业主委员会，维修费用由相关责任人承担。

第六章  法律责任

第四十七条 业主、使用人未按照物业管理合同的约定交纳物业管理服务费的，物业服务企业可以催交，逾期仍不交纳的，物业服务企业通过司法途径追缴。

第四十八条 住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县住建局责令限期改正，并依据国家相关法律法规予以处罚。

第四十九条 建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县住建局依据国家相关法律法规予以处罚；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

第五十条 建设单位未按照规定提供物业管理服务用房的，由县住建局责令其限期补建，逾期不补建的，应当交纳补建价款，并依据国家相关法律法规予以处罚。

第五十一条 物业服务企业违反本办法的以下规定，按照下列规定处罚并记入企业信用档案：

（一）未向县住建局备案从事物业管理活动的，由县住建局责令其停止活动，记入企业信用档案并依据国家相关法律法规予以处罚；

（二）违反合同约定的服务质量标准的，由县住建局责令其限期改正，逾期未改正的，并依据国家相关法律法规予以处罚；

（三）对物业共用部位、共用设施设备管理不善，造成物业环境恶化的，由县住建局对其作出警告，并可依据国家相关法律法规处以罚款；

（四）接到解聘通知后七日内拒不退出该物业管理区域，妨碍该物业管理区域进行正常物业管理的，或者未向业主委员会或者新聘的物业服务公司移交物业管理的相关设施和必要资料的，由县住建局、县执法局责令改正。逾期仍不改正的，由县住建局对其作出警告，并依据国家相关法律法规予以处罚，原物业管理区域由县执法局、所在乡镇社区和业主委员会组织人员临时进行接管；物业服务企业造成物业管理的相关设施或者必要资料毁坏、灭失的，依法追究责任，并强制退出物业管理区域。

（五）未经县发改局核准或未向县发改局和县市场监管局备案收取费用的，由县发改局和县市场监管局责令改正，并依据国家相关法律法规予以处罚。

第五十二条 因住宅室内装饰装修活动造成相邻物业的管道堵塞、渗漏、停水停电、物品毁坏等，业主、使用人应当负责修复和赔偿；属于装饰装修企业责任的，业主、使用人可以向装饰装修企业追偿，物业服务企业应做好相关协调工作。

第五十三条 物业服务企业发现业主、使用人在物业使用、装饰装修过程中有违反法律、法规、本办法或业主（临时）公约的行为，应当予以劝阻，制止。劝阻、制止无效的，应当及时报告业主委员会和相关行政管理部门；相关业主、物业服务企业、使用人可以依法向人民法院提起民事诉讼。

第五十四条 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规、规章的，县住建局应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

第五十五条 违反本办法规定，依法应当由县住建局、县发改局、县市场监管局、县自然资源局、县执法局、县公安局等部门处罚的，依照有关法律、法规、规章的规定执行。

第五十六条 县有关行政主管部门的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五十七条 当事人对行政管理部门的具体行政行为不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

第七章 附则

第五十八条 本办法由县住房和城乡建设局负责解释。

第五十九条 本办法自印发之日起施行，有效期两年。